抵押贷款摊销终极指南：法式 vs 德式 vs 美式系统

了解您的抵押贷款如何运作与找到最低利率同样重要。您的贷款摊销方式——即随着时间的推移如何偿还——会显著影响您的月供和您支付的总利息。

在本指南中，我们将探讨全球最常用的三种摊销系统：法式系统、德式系统和美式系统。

什么是贷款摊销？

摊销是将贷款分摊为随时间推移的一系列固定付款的过程。根据所使用的系统，您每个月偿还的利息和本金金额会有所不同。

1. 法式系统（等额本息）

法式摊销系统是世界上许多地区（包括欧洲大部分地区和美国的标准抵押贷款）使用最广泛的方法。

主要特点：

• 月供： 恒定。您每个月支付完全相同的金额。
• 利息 vs. 本金： 在开始时，您支付的大部分金额用于支付利息。随着本金余额的减少，利息部分会减少，更多的付款将用于偿还本金。

优缺点：

• 优点： 可预测性。您确切地知道每个月需要预算多少。
• 缺点： 在最初几年，您积累资产净值的速度很慢。

2. 德式系统（等额本金）

德式摊销系统的工作方式不同。您每个月偿还的本金金额是固定的，而不是固定的月供。

主要特点：

• 月供： 可变（递减）。您的第一笔付款最高，之后每个月都会减少。
• 利息 vs. 本金： 您支付固定金额的本金加上剩余余额的利息。由于余额每个月都在下降，利息也会下降，您的总付款也会随之下降。

优缺点：

• 优点： 与法式系统相比，您在贷款期限内支付的总利息更少。您积累资产净值的速度更快。
• 缺点： 初始付款明显较高，这对于首次购房者来说可能是一个负担。

3. 美式系统（只付利息）

美式系统，通常在摊销的背景下被称为“只付利息”（Interest-Only）贷款，是非常独特的。

主要特点：

• 月供： 非常低（只付利息）。
• 利息 vs. 本金： 您每个月只支付应付利息。在期限内您支付零本金。
• 气球付款： 在贷款期限结束时，您必须一次性偿还全部原始贷款金额。

优缺点：

• 优点： 期限内月供极低。适合计划在期限结束前出售房产或现金流不规律的投资者。
• 缺点： 风险极大。您不积累任何资产净值。您在最后面临巨额付款。

哪种系统适合您？

• 选择法式，如果您需要稳定性和一致的预算。
• 选择德式，如果您能负担得起较高的初始付款并希望节省总利息。
• 选择美式，仅当您是拥有清晰退出策略的经验丰富的投资者时。

无论您考虑哪种系统，进行数字运算都是必不可少的。