2025年契税新规：90平米是关键分界线

在中国买房，除了首付，你必须准备好一笔现金缴纳契税 (Deed Tax)。这笔钱不能贷款，必须在办理房产证（不动产权证）之前一次性缴清。

契税的税率取决于三个因素：

1. 是否为家庭首套房。
2. 是否为二套房。
3. 房屋面积是否超过 90 平方米。

关键要点 (Key Takeaways)

• 90平米以下： 税率最低（1%）。
• 首套房优惠： 无论面积多大，首套房税率最高不超过 1.5%。
• 二套房惩罚： 二套房大户型税率由 2% 起步（北上广深四个一线城市有特殊规定）。
• 三套房： 通常全额征收（3%），无优惠。

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1. 契税税率表 (全国通用版)

| 房屋情况 | 面积 | 税率 | | :--- | :--- | :--- | | 首套房 | ≤ 90㎡ | 1% | | 首套房 | > 90㎡ | 1.5% | | 二套房 | ≤ 90㎡ | 1% | | 二套房 | > 90㎡ | 2% | | 三套及以上 | 任意 | 3% |

注：北京、上海、广州、深圳对于二套房的契税政策可能更严格（通常直接 3%），请以当地最新政策为准。

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2. 为什么 89㎡ 的房子比 91㎡ 好卖？

这就是契税临界点的魔力。 假设房价为 500万元。

• 房子 A (89㎡): 契税 = 500万 × 1% = 5万元。
• 房子 B (91㎡): 契税 = 500万 × 1.5% = 7.5万元。

仅仅多了 2 平方米，你需要多交 2.5万元 的税。 如果是二套房，差距更大（1% vs 2%），差额高达 5万元。

这就是为什么开发商喜欢设计 89㎡ 的小三房，因为它是避税的黄金尺寸。

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3. 维修基金 (Maintenance Fund)

除了契税，交房时还要缴纳公共维修基金。

• 通常按建筑面积计算，约为 20-100元/㎡，或者总房款的 2%-3%。
• 这笔钱存在专门账户，用于未来小区电梯、外墙的大修。

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4. 什么时候交契税？

通常在交房（收房）之后，办理房产证之前。 很多地方要求先交税才能办证。 建议： 尽早缴纳。因为很多城市的“满五唯一”（免个税政策）是按照契税缴纳时间或房产证时间孰早来计算的。早交税，早开始计算“满五”倒计时，未来卖房更省税。

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5. 结论

在做购房预算时，千万不要忽略契税。对于一套 500万 的改善型住房（二套 >90㎡），契税可能高达 10万 - 15万元。这笔钱需要你用现金支付。

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